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吴永先与钟永伦房屋租赁合同纠纷案

作者:admin   发布日期:2014-04-29 11:26

 

四 川 省 成 都 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2005)成民终字第2186号
    上诉人(原审被告、反诉原告)吴永先,女,xxxx年x月x日出生,x族,居民,住xx市xx区xx街x号x幢x单元x号。
    委托代理人黄静,四川泰益律师事务所律师。
    委托代理人沈柯,四川泰益律师事务所律师。
    被上诉人(原审原告、反诉被告)钟永伦,男,xxxx年x月x日出生,x族,农民,住xx县xx镇xx村x组。
    委托代理人喻平,蓉城律师事务所律师。
    委托代理人刘霞,蓉城律师事务所律师。
    上诉人吴永先与被上诉人钟永伦房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省双流县人民法院(2005)双流民初字第171l号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
    一审法院判决认定,租赁合同不以实现租赁物的所有权转移为目的,仅以实现租赁物的使用和收益为目的,故其权利瑕疵担保义务仅为出租人对出租物有支配的权利,即保证第三人不对租赁物主张权利;出租人并非一定是租赁物的所有权人。原、被告签订的租赁合同,虽然约定了“钟永伦保证房屋和土地具有合法所有权”的内容,但租赁物没有产权证和已办理抵押登记,并不影响被告对租赁物使用和收益权利的实现,双方已实际履行合同近一年,均未对此提出异议,应视为被告对原告交付租赁物认可,且没有第三人主张租赁物的权利,故被告认为原告交付租赁物存在瑕疵,不能实现租赁合同目的的理由不能成立,其反诉请求不予支持。由于被告在履行期限届满前,已经以自己的行为表示不履行主要义务造成违约,原告主张解除合同并承担违约责任,即支付违约金200 000元和支付未交纳租金的请求,予以支持。原告钟永伦主张被告返还租赁物,因诉讼中被告已经返还,本案不再处理。原告主张被告赔偿租赁厂房实际损失,因未举出证据证明损失数额,故本院不予支持。原告主张被告赔偿3个月的租金损失因合同已约定违约金,故不予支持。为了保护合同相对人的合法权益,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条,《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈡项、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十八条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、原告钟永伦与被告吴永先签订的《房屋租赁合同》于2005年7月18日予以解除。二、被告吴永先向原告钟永伦支付违约金200 000元人民币。三、被告吴永先支付原告钟永伦33 316元租金(从2005年6月18日起至2005年7月17日止)。四、驳回原告钟永伦的其他诉讼请求。五、驳回被告吴永先的反诉请求。
    宣判后吴永先不服,向本院提起上诉称:按双方合同约定,钟永伦应提供具有合法所有权的厂房11 439平方米,但钟永伦提供给吴永先的享有合法所有权的厂房仅为5 843.59平方米,其余5 321.15平方米没有合法的权属证明。钟永伦提供的租赁物具有违法性,且钟永伦隐瞒真实情况,欺骗上诉人,双方订立的租赁合同无效。一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、五项,驳回钟永伦的诉讼请求;判决钟永伦返还多收吴永先的租金219 233元,支付吴永先违约金200 000元,并承担诉讼费及其他损失。被上诉人钟永伦则答辩认为,一审法院判决正确,应维持原判。  
    经审理查明:上诉人吴永先与被上诉人钟永伦于2004年4月29日签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容约定:钟永伦将位于双流县华阳镇劲松村占地约20亩,面积约11 439平方米自有厂房出租给吴永先兴办企业使用,钟永伦保证房屋和土地具有合法权属,租赁期限6年(从2004年6月18日起  2010年6月17日止),年租金约399 800元,吴永先于每年5月18日前付清下一年租金,承租方未交清租金,出租方有权终止合同,收回出租的厂房,任何一方违反合同条款规定,除依照合同条款承担赔偿责任外,另行支付违约金200 000元等权利义务的内容。合同签订后双方按约分别履行了交付厂房和给付一年租金的义务。
    2005年4月25日,吴永先通过公证方式将解除《房屋租赁合同》通知、厂房大门等钥匙8把邮寄给钟永伦,该通知载明:“我要求于2005年4月25日解除厂房租赁合同,现将大门挂锁等钥匙8把交于你,请收妥”。该邮件在吴永先提起反诉后,钟永伦将上述未拆封邮件提交本院,当庭拆封邮件证实了以上内容。另查明,钟永伦出租给吴永先的厂房中,取得《国有土地使用权证》的土地约9.59亩,在其上建造并取得《房屋产权证》登记面积为5 843.59平方米,已办理抵押登记;另租用双流县华阳镇劲松村农用土地10亩(租期26年),在其上自建厂房面积5 321.15平方米。钟永伦在农用土地上建厂房未经有关部门批准。在诉讼中双方均同意解除合同,并于2005年7月18日上诉人已将厂房返还给原告。2005年5月,钟永伦诉至双流县人民法院要求解除双方合同,由吴永先支付所欠租金,赔偿损失并支付违约金20万元。
    以上事实有双方当事人签订的《约定》和《房屋租赁合同》,清单、《土地租用协议》、厂房面积图、邮寄特快专递、国有土地使用权属档案、房屋权属档案、抵押担保材料、公证书、邮局查单各1份、收据4张及双方当事人的陈述予以证明。本案相关证据,经双方当事人质证,具有合法性、关联性、客观性,可以作为认定本案事实的证据。
    本院认为:被上诉人钟永伦根据与上诉人吴永先签订的《房屋租赁合同》,将位于双流县华阳镇劲松村占地约20亩,面积约11 439平方米厂房出租给吴永先兴办企业使用。11 439平方米厂房中,钟永伦取得《国有土地使用权证》的土地约9.59亩,在其上建造并取得合法产权的厂房面积为5 843.59平方米。钟永伦将该部分厂房出租给吴永先使用,系双方当事人真实意思表示,符合法律规定,为合法有效民事行为,应受法律保护。上诉人吴永先上诉主张合同全部无效的理由不能成立。钟永伦租用双流县华阳镇劲松村农用土地10亩( 租期26年 ),在其上自建厂房面积    5 321.15平方米。钟永伦出租的该部分土地为农用土地,钟永伦在该土地上建厂房,将农用地转为建设用地,未办理转用手续,违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”的规定,为无效民事行为。故钟永伦与吴永先签订的《房屋租赁合同》部分有效,部分无效。钟永伦未经有关部门审批,将农用地转为建设用地,出租给吴永先;而吴永先明知承租土地为农用地,不认真审查承租土地的合法性,双方对造成合同部分无效均有过错。由此所产生的损失由各自承担,双方要求对方承担损失及违约金的请求本院不予支持。吴永先要求钟永伦支付违约金200 000元及承担损失的上诉理由不能成立,钟永伦要求吴永先支付违约金200 000元人民币的理由亦不能成立,应予以驳回,故吴永先要求驳回钟永伦诉讼请求的部分理由成立,本院予以支持。吴永先实际使用了钟永伦提供的土地和房屋,且无第三人对房屋的所有权及土地使用权提出异议,吴永先理应向钟永伦支付实际使用土地和房屋期间的使用费。吴永先要求钟永伦返还多收的租金的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。在诉讼中双方均同意解除合同,故双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)、(二)、(三)项之规定,判决如下:
    一、维持四川省双流县人民法院(2005)双流民初字第171l号民事判决第一、三、四、五项,即“一、原告钟永伦与被告吴永先签订的《房屋租赁合同》于2005年7月18日予以解除。三、被告吴永先支付原告钟永伦33 316元租金(从2005年6月18日起至2005年7月17日止)。四、驳回原告钟永伦的其他诉讼请求。五、驳回被告吴永先的反诉请求”; 
    二、撤销四川省双流县人民法院(2005)双流民初字第171l号民事判决第二项,即“被告吴永先向原告钟永伦支付违约金200 000元人民币”;
    三、吴永先支付钟永伦33 316元租金于本判决生效后十日内付清。
    一审案件本、反诉诉讼费负担不变。
    二审案件受理费25 900元由吴永先负担15 000元,钟永论负担10 900。二审案件受理费钟永伦应负担的部分吴永先已垫付,本案执行时由钟永伦支付吴永先。
    本判决为终审判决。
审  判  长  胡  迪   
代理审判员  彭  斌   
代理审判员  张  争  

二OO五年十二月二十日
书  记  员  雷  鹏